Sejak berdiri di tahun 1979, PT Jaya Real Property (Jaya) lebih banyak berkonsentrasi mengembangkan residensial berupa rumah tapak. Pengembangan perumahannya juga hanya dilakukan di kawasan Bintaro saja. Seiring perubahan zaman, permintaan, juga peraturan pemerintah, pengembang tersebut kini menambah portofolionya dengan menawarkan hunian berbentuk apartemen.
Alamat: Jl Raya Jombang, Sektor 9, Bintaro, Tangerang Selatan, Indonesia
Area: 2,9 hektar
Jumlah lantai: 24, masing-masing terdapat 26 unit
Total unit: sekitar 600 buah
Ratio parkir: 1:5
Tipe unit:
– Studio: ukuran luas semigross: 21,7 m2 (jumlah 38,46% dari total jumlah apartemen). Harga: Rp240 Jutaan.
– 2 Kamar Tidur: ukuran luas semigross: 36,4 m2 (jumlah 46,15% dari total jumlah apartemen). Harga: 360 Jutaan.
– 2 Kamar Tidur Pojok: ukuran luas semi gross: 38,7 m2 (jumlah 15,38% dari total jumlah apartemen). Harga: Rp420 Jutaan.
Target groundbreaking: Semester II 2016
Interior unit
Lantai: Keramik
Dinding: Bata ringan (dinding antarunit), gypsum (pembatas antarruangan)
Pintu: Pabrikasi
Plafon: Gypsum (pantry dan kamar mandi), Exposed (ruang tamu dan ruang tidur)
Jendela: Aluminium
Daya listrik: 1.300 Va
Analisis
Dengan harga yang cenderung di bawah rata-rata atau untuk mengejar kelas menengah ke bawah, tentu ada hal yang harus dikorbankan. Paling jelas adalah dalam luas ruang, pemilihan bahan, dan dekorasi yang cenderung standar. Utamanya, Apartemen Emerald Bintaro ini menyasar kalangan yang mengutamakan kepraktisan.
Apartemen
Tanggal
Luas Bangunan
Harga (Rp)
Per meter persegi
Tower House
Sept 2014
22 meter persegi
Rp200 jutaan
Rp9 jutaan
Bintaro Icon
Nov 2013
21 meter persegi
Rp200 jutaan
Rp9,5 jutaan
Bintaro Icon
Nov 2015
21 meter persegi
Rp320 jutaan
Rp15 jutaan
Emerald
Nov 2015
21,7 meter persegi
Rp270 jutaan
Rp12 jutaan
Harga tanah di area yang menempel kawasan residensial besar tentu akan terus meningkat, terutama bila kawasan di sebelahnya dalam tahap perkembangan.
Informasi yang didapat Rumah247.com mengatakan, kawasan Bintaro garapan Jaya akan terus dikembangkan menjadi kawasan mandiri, di dalamnya akan ada perkantoran, SOHO, beragam apartemen, dan sebagainya. Tentu ini akan berimbas ke lingkungan di sekitarnya, tak terkecuali sekitar jalan Jombang Raya.
Akses yang kian menghubungkan Bintaro ke Jakarta, baik via tol maupun akses KRL turut menyumbang peningkatan nilai investasi di kawasan ini. Belum lagi dengan semakin sempitnya lahan di Jakarta, juga peningkatan perkembangan di area Serpong -penghuni Serpong menuju Jakarta umumnya melewati Bintaro.
Hal-hal semacam ini turut mendongkrak peningkatan harga jual unit apartemen. Terlihat dari data Bintaro Icon yang harga unitnya melambung cukup jauh dalam kurun waktu dua tahun.
Belum lagi harga tanah yang cukup tinggi di kawasan tersebut, menjadikan pembelian unit apartemen di area ini selain menguntungkan dari sisi akses yang relatif cepat ke berbagai area, juga bisa dijadikan investasi ke depannya.
Dari segi rancangan bangunan dan interior, ketiga apartemen ini tidak terlalu banyak bermain detail, artinya persaingannya masih relatif setara. Kini tergantung calon pembeli, mau mempercayakan investasinya kepada pengembang siapa.
Detail Properti
Kawasan Bintaro Jaya dikenal sebagai kawasan residensial yang memiliki desain tata ruang yang tertata dengan baik, terawat, dan nyaman. Area Emerald Bintaro ini sedikit di luar dari area penataan Bintaro itu.
Kawasan Bintaro memiliki ciri jalan raya yang cukup khas, yakni pembatas sisi jalan, aspal, papan nama berwarna hijau serta jenis huruf dan angka yang mudah dikenali. Namun, mendekat area aparteman Emerald Bintaro, hal itu tidak ada.
Jalan Boulevard Bintaro Jaya menuju Apartemen Emerald Bintaro, via bawah flyover (ambil jalur kiri).
Meski demikian, pihak pemasar mengatakan, bukan berarti Jaya akan benar-benar lepas tangan begitu pembangunan selesai. Setelah penyerahan kunci, akan dirembukkan mengenai siapa yang akan menjalankan perawatan dan pelayanan apartemen. Apakah akan ditangani langsung oleh persatuan pemilik apartemen, diberikan ke Jaya, atau menunjuk pihak lain.
Properti ini belum mulai melakukan pembangunan sama sekali. Rencananya, groundbreaking dimulai di semester dua tahun 2016. Sejak dipasarkan pada pertengahan tahun ini, menurut pemasar, apartemen Emerald Bintaro, saat ini sudah lebih dari 90 persen unit telah terjual.
Area yang akan menjadi pembangunan Apartemen Emerald Bintaro, berbatasan dengan pagar British International School.
Mengenai calon penghuni, dikatakan pemasar, cukup bervariasi. Target utamanya memang adalah pihak-pihak yang akan banyak beraktivitas di area Bintaro. Contohnya, para guru atau pengajar di sekolah-sekolah internasional, dosen, murid, mahasiswa, karyawan perkantoran, dan lainnya.
Pemasar menjanjikan, apartemen ini tidak akan banyak mengalami kekosongan akibat para investor yang membeli dalam jumlah besar dan membiarkannya sembari menunggu pembeli/penyewa baru. Sebab, penjualan setiap unit apartemen ini hanya diperbolehkan atas satu nama Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP).
Artinya, satu NPWP tidak boleh membeli lebih dari satu unit. Hal ini untuk mengurangi kemungkinan jumlah unit yang kosong hingga mengakibatkan beragam masalah seperti lingkungan sunyi dan menyebabkan ketidaknyamanan atau penghuni kesepian.
Dari sisi desain interior, pemasar memang menyiapkan gambar ide rancang dengan beragam detail dekorasi, namun pada kenyataannya nanti ruang yang dijual hanya ruang standar. Penghuni diberikan kebebasan untuk mendekorasi ulang ruang yang dibelinya. Hal ini wajar mengingat harga jual yang ditawarkan cukup standar pula.
Pengembang menawarkan tiga buah desain, yakni tipe studio, tipe dua kamar, dan tipe dua kamar di area pojok.
Untuk desain tipe studio yang besar luas ruangnya 21,7 m2, cukup standar. Dari pintu masuk, akan langsung terlihat area masak atau cuci piring. Di balik pintu masuk adalah kamar mandi. Ruangan utamanya cukup untuk memuat satu tempat tidur ukuran king size, dan sebuah meja kecil serta dua bangku. Terdapat balkon mungil untuk menjemur pakaian.
Denah interior unit apartemen Tipe Studio.
Untuk tipe dua bedroom, juga serupa. dari pintu depan akan langsung bertemu tempat memasak atau mencuci piring. Di balik pintu masuk terdapat kamar mandi. Ruang utama bisa digunakan untuk ruang keluarga, namun meja makan tidak muat. Atau sebaliknya, dibuat untuk meja makan dan televisi bisa dipindah ke kamar.
Kamar utama bisa muat ranjang berukuran king size, namun kamar kedua hanya cukup untuk tempat tidur tipe single.
Tipe 2 Bedroom dengan satu kamar tidur utama dan satu kamar tidur anak.
Keseluruhan ruangan terlihat dipermanis dengan dinding putih dan keramik putih. Pintu pabrikasi, dinding antarunit terbuat dari bata ringan, namun untuk antarruang dibuat dari bahan gypsum. Kusen jendela terbuat dari aluminium.
Sementara itu, kelebihan dan perbedaan area pojok adalah lebih lebar 25cm dan ada dua sisi yang jendela.
Tipe 2 Bedroom Corner tak jauh beda dengan Tipe 2 Bedroom, kecuali lebih banyak sisi jendela.
Gambar ilustrasi interior unit tipe 2 Bedroom.
Tepat berseberangan dari rencana gerbang apartemen Emerald Bintaro adalah rumah pertokoan (ruko) yang diisi beragam usaha. Tak jauh di sisi kanan akan bertemu dengan dua apartemen pesaing, yakni Tower House dan Bintaro Icon. Bisa diperkirakan, area ini akan makin ramai dengan kehadiran ketiga apartemen ini.
Lokasi
Kawasan Bintaro sebagai penyangga Ibukota sudah tak asing bagi kebanyakan penduduk Jabodetabek. Bersebelahan dengan kawasan Pondok Indah, Bintaro menjadi salah satu kawasan residensial yang banyak disukai sejak mulai digarap oleh PT Jaya Real Property di era 1970-an.
Dulunya, kawasan ini dinilai terlalu jauh. Namun, seiring perkembangan dan pertambahan jumlah penduduk, lahan ini kini masuk kawasan yang terhitung dekat dengan Jakarta, bahkan jadi area idaman.
Menuju lokasi: Area Bintaro sejak lebih dari satu dekade terakhir ini kian padat penduduk. Sehingga arus menuju dan ke luar area ini seringkali macet di jam tertentu, utamanya di pagi hari sekitar pukul 06.00 WIB-08.00 WIB dan pukul 16.00 WIB-20.00 WIB. Karenanya, di jam-jam tersebut diberlakukan pengalihan arus agar mengurai kemacetan.
Selain itu, di hari Sabtu pun akses menuju lokasi ini kerap macet, terutama di kawasan Rempoa, Pondok Pinang, Tanah Kusir, dan RC Veteran. Jadi, bila Anda ingin meninjau lokasi apartemen Emerald Bintaro, disarankan untuk menghindari jam-jam tadi.
Dalam kondisi lancar, dari area tengah Bintaro atau dari apartemen Emerald Bintaro, menuju pusat kota Jakarta dan tak melewati jalan tol, bisa memakan waktu sekitar 1 jam 1,5 jam. Jalur utama masyarakat Bintaro tanpa tol adalah jalan RC Veteran, Tanah Kusir, juga jalan Ciputat.
Untuk jalan tol, bila datang atau menuju Jakarta, bisa keluar/masuk di pintu tol Tanah Kusir atau Pondok Aren.
Peta menuju Apartemen Emerald Bintaro dari mal Gandaria City.
Namun, bila Anda memilih menggunakan angkutan umum untuk mencapai area apartemen Emerald Bintaro, butuh upaya lebih.
Bila datang dari arah Jakarta, Anda bisa menggunakan kereta rel listrik (KRL)/commuter line dan turun di stasiun terdekat, yakni Sudimara. Jaraknya sekitar 4,5-5 km. Stasiun terdekat kedua adalah Stasiun Jurangmangu, sekitar 5-5,5 km.
Untuk transportasi dari stasiun, disarankan menggunakan bantuan ojek dengan alasan kenyamanan dan kecepatan. Angkutan kota (angkot) yang tepat melewati lokasi apartemen Emerald Bintaro adalah C02 dengan trayek Jombang-Ciledug.
Stasiun Sudimara. Foto: Emerald Bintaro.
Akses lain menuju apartemen ini adalah dari jalan HOS Cokroaminoto, yang merupakan kelanjutan dari jalan Ciledug Raya. Namun, di masa ini hingga beberapa tahun ke depan (belum dapat dipastikan), sedang dibangun flyover di jalan raya tersebut. Tanpa proyek pembangunan jalan layang itu secara kesehariannya jalan raya Ciledug sudah sering mengalami kemacetan.
Ditambah dengan pembangunan proyek tersebut dan musim hujan, kemacetan sudah tak terelakkan. Lebih bijak bila Anda menggunakan pemandu jalan yang bisa memantau kondisi jalan bila berencana melewati area ini tanpa melewati jalan tol.
Residensial: Sejak tahun 2013, Jaya Property telah memasarkan dan mendirikan tiga menara apartemen di bawah area pengembangan yang disebut Bintaro Plaza Residences. Ke depannya akan ditambah lebih banyak menara lain di area tersebut.
Namun, seiring peraturan pemerintah, Jaya juga diharuskan membangun hunian dengan harga terjangkau masyarakat dengan pendapatan menengah ke bawah. Untuk itu, dihadirkanlah apartemen Emerald Bintaro.
Fasad Apartemen Emerald Bintaro.
Apartemen Emerald Bintaro berada di bibir kawasan Bintaro Jaya, tepatnya di Jalan Raya Jombang. Area ini tengah dilirik sebagai penunjang kawasan masyarakat yang akan banyak beraktivitas di area Bintaro atau Ciledug.
Di jalan yang sama setidaknya terdapat dua proyek apartemen lain, yakni Tower House Bintaro dari Bakrieland serta Bintaro Icon dari PT Gapura Kencana Abadi. Kedua apartemen ini menawarkan harga yang tidak terlalu jauh berbeda dengan yang ditawarkan Emerald Bintaro.
Nampaknya, lokasi penghubung antara Bintaro dan Ciledug ini menjadi salah satu daya tarik bagi para pengembang untuk membuka proyeknya. Sebab, kawasan sekitar apartemen ini, menurut pemasar Emerald Bintaro, masih akan dikembangkan, terutama dalam lebar jalan. Saat ini, jalan di depan rencana proyek hanya muat untuk dua kendaraan berlawanan arah. Ke depannya, akan diperlebar, namun belum diketahui seberapa besar secara pasti.
Peta lokasi Apartemen Emerald Bintaro dekat dengan sejumlah fasilitas umum.
Nilai tambah lainnya adalah akses dekat menuju tol JORR Bintaro-Pondok Indah, yakni yang menghubungkan ke tol JORR Barat ke Utara (W2) yang memberikan akses mencapai Bandara Internasional Soekarno-Hatta.
Meski lokasi apartemen ini sedikit keluar dari wilayah besar Jaya, namun Emerald Bintaro masih diminati. Saat ini unit yang tersisa tak banyak, bahkan menurut pemasar, sudah nyaris habis, padahal baru ditawarkan ke pasar sejak Juli/Agustus 2015.
Lokasinya yang menempel di perumahan Bintaro garapan Jaya tentu menjadi nilai tambah karena penghuni apartemen jadi bisa menikmati fasilitas penunjang yang sudah berdiri.
Paling mudah disebutkan adalah pusat perbelanjaan. Untuk kebutuhan bahan dasar makanan harian, penghuni bisa datang ke pasar modern Bintaro Trade Center, yang terletak sekitar 3,1 kilometer dari apartemen.
Tak sekadar pasar kebutuhan bahan makanan, di area ini juga terdapat pusat penjualan onderdil otomotif, tepatnya di area parkir belakang. Terdapat pula pusat belanja beragam barang dari penjual yang berada di puluhan ruko Bintaro Trade Center.
Bila mencari keperluan harian lain, terdapat swalayan Carrefour dan Giant, yang jaraknya bersebelahan, sekitar 3km dari Apartemen Emerald. Kedua pasar swalayan ini menyediakan banyak slot parkir gratis.
Giant Bintaro adalah salah satu pasar swalayan besar dan lengkap. Di sebelahnya, ada Carrefour yang tak kalah lengkapnya. Foto: Google.
Semua menghadirkan barang yang tak jauh berbeda satu sama lain, karenanya kesemuanya saling mencoba berebut perhatian konsumen lewat perang harga. Tentu ini menguntungkan para calon konsumen asal mau lebih jeli melihat dan meneliti.
Gedung pusat belanja Bintaro Xchange Mall, Lotte Mart, dan Bintaro Plaza juga berada dalam lingkup keterjangkauan. Ketiganya menawarkan beragam acara, toko, restoran, bioskop, department store, dan banyak hal lainnya untuk menarik perhatian konsumen.
Bila Anda lebih memilih menghabiskan waktu bersama keluarga di toko buku, tak jauh dari apartemen terdapat gedung yang berdiri sendiri milik Gramedia. Selain menawarkan beragam buku-buku, biasanya pengelola kerap menawarkan program acara yang bermanfaat untuk disimak.
Fasilitas lain yang penting di area residensial adalah pendidikan. Fasilitas pendidikan di sekitar apartemen Emerald Bintaro cukup banyak.
Terdekat dari apartemen -bahkan area pagarnya berbatasan dengan lahan Emerald Bintaro- adalah British International School. Selain itu ada pula Jakarta Japanese School, Sekolah Pembangunan Jaya, BPK Penabur, Global Jaya International School, juga beberapa sekolah negeri yang berada di area Jombang.
TK Penabur adalah TK swasta berbasis agama Kristen.
Untuk pendidikan tinggi, yang terdekat adalah Sekolah Tinggi Administrasi Negara (STAN). Namun, tak sembarangan untuk bisa mengenyam pendidikan di lembaga tersebut.
Butuh tes masuk dan administrasi tertentu untuk bisa terdaftar di pendidikan tinggi kedinasan di bawah Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan dari Kementerian Keuangan tersebut. Proses masuknya cukup ketat dan panjang, perlu upaya lebih untuk berkonsentrasi masuk lembaga ini.
Lembaga pendidikan tinggi lain yang ada di area Bintaro adalah Universitas Pembangunan Jaya. Lembaga ini mengklaim berorientasi pada keterpaduan dan keseimbangan perkembangan ilmu pengetahuan, teknologi, dan humaniora dalam proses pembelajarannya.
Selain urusan akses, fasilitas kebutuhan harian, dan pendidikan, fasilitas lain yang krusial dicari calon penghuni adalah kesehatan. Di area Bintaro, fasilitas kesehatan yang paling dikenal adalah RS Premier Bintaro.
Berjarak sekitar 2,6 kilometer dari apartemen Emerald Bintaro, rumah sakit ini cukup terjangkau untuk melakukan pemeriksaan kesehatan. Namun, bila menurut Anda jarak rumah sakit itu terhitung jauh, tunggu sekitar beberapa bulan lagi, sebab RS Pondok Indah sedang dalam proses pembangunan fasilitasnya di kawasan Emerald.
Jarak RS Premier Bintaro menuju apartemen hanya 1,7 kilometer, atau hanya dalam hitungan langkah dari kantor utama Jaya.
Rumah sakit Premier Bintaro adalah rumah sakit terdekat yang menerapkan standar internasional.
Sedekat apapun hunian Anda dari rumah sakit, tentu akan lebih baik bila Anda tak perlu mengunjunginya sama sekali. Untuk itu, jangan lupa berolahraga. Bintaro memiliki beberapa fasilitas olahraga yang cukup banyak di kawasannya.
Terdekat adalah fasilitas driving range tepat di samping Lotte Mart dan seberang RS Premier Bintaro. Atau, untuk aktivitas lain, tersedia pula kolam renang untuk umum di kawasan Sektor 3. Namun, di area Sektor 9 pun ada beberapa clubhouse yang bisa dimanfaatkan fasilitasnya.
Untuk menikmati fasilitas-fasilitas yang disebutkan di atas, penghuni apartemen bisa memanfaatkan sarana transportasi umum Trans Bintaro Jaya yang melayani rute dari Bintaro Jaya Xchange Mall menuju Ratu Plaza.
Bintaro Xchange adalah mal terbesar di kawasan Bintaro Jaya.
Sarana lainnya adalah layanan internal Intrans Bintaro Jaya yang berkeliling area Bintaro. Menurut pihak pemasar, Intrans nantinya akan mengangkut penumpang dari apartemen Emerald Bintaro.
Ringkasan
Mengikut perkembangan Bintaro sebagai kawasan strategis serta pembangunan Ciledug, area jalan Jombang Raya ini menjadi alternatif untuk mencari tempat tinggal dengan akses ke berbagai arah.
Segi lokasi jalan Jombang Raya merupakan magnet terkuat keberadaan apartemen Emerald Bintaro. Selain bagi penghuni yang bekerja di area Bintaro dan Jakarta Selatan, apartemen ini juga bisa pantas dilirik oleh mereka yang punya aktivitas ke arah Ciledug.
Jalan raya di depan rencana pembangunan proyek.
Dilihat dari ukuran ruangan dan harga, apartemen ini lebih cocok bagi profesional muda, pelajar, atau pasangan muda. Bagi keluarga yang memiliki anak lebih dari satu tentu akan membutuhkan ruang yang lebih besar. Meski memang kawasan Bintaro memiliki beragam fasilitas yang menarik untuk dimanfaatkan seluruh keluarga.
