PT Delta Mega Persada merupakan anak perusahaan Alam Sutera Group, pengembang kawasan terpadu Alam Sutera di Serpong, Tangerang Selatan. Sejak 1994 hingga sekarang, Alam Sutera Group telah mengembangkan wilayah seluas 700 hektar menjadi kota mandiri Abira Suvarna Sutera Kabupaten Tangerang dengan beragam fasilitas mulai dari pendidikan, hiburan, kesehatan, hingga pusat perbelanjaan. Kini mereka merambah kawasan Pasarkemis untuk mendirikan kompleks perumahan Suvarna Sutera.
Alamat: Pasarkemis, Cikupa, Kabupaten Tangerang, Banten
Tipe unit:
Aurum: Luas tanah: 136M2. Luas bangunan: 87M2. Harga: Rp926.6500.000 Azura: Luas tanah: 119M2. Luas bangunan: 72M2. Harga: Rp818.600.000 Ava: Luas tanah: 102M2. Luas bangunan: 46M2. Harga: Rp606.200.000
Pondasi: Tiang pancang
Struktur: Sloof beton
Dinding: Bangunan utama menggunakan bata merah/ bata ringan diplester dan aci. Pagar belakang menggunakan batako semen
Finishing: Cat emulsion
Lantai: Homogeneous tile 60cm x 60cm
Kusen dan pintu:
Jendela luar: Aluminium.
Pintu dan jendela dalam: Kayu engineering dicat
Daun pintu: Pintu kayu engineering (pintu utama), double triplex (pintu dalam/kamar tidur)
Plafon: Papan gipsum
Atap: Rangka baja ringan
Penutup atap: Genteng beton
Toilet: Toilet utama: lantai dan dinding keramik, hand shower, closet duduk, washtafel
Instalasi air: PVC ex Pralon
Listrik: 2200 VA
Pagar: Tanpa pagar depan dan samping.
Analisis
Setelah Citra Raya membangun kawasan hunian terpadu di Kabupaten Tangerang, tepatnya di Cikupa, lebih dari dua dekade lalu, belum ada lagi pengembang yang berani membangun kawasan terpadu hingga muncul Suvarna Sutera, 2012 silam, di Pasarkemis, sekitar 4,5km dari Citra Raya.
Lambatnya pertumbuhan properti di Kabupaten Tangerang dipengaruhi oleh karakter pembangunan wilayah itu sendiri, yang sepertinya fokus pada kawasan industri dan perumahan-perumahan subsidi. Selain itu, letaknya yang jauh dari Ibukota membuat Kabupaten Tangerang dianggap tidak pas untuk perumahan dengan target pasar kawasan menengah ke atas.
Namun dalam beberapa tahun terakhir perkembangan Tangerang, khususnya di Tangerang Selatan, melaju pesat. Harga tanah di kawasan tersebut mulai meroket dan membuat pengembang mau tak mau melirik Kabupaten Tangerang untuk memasarkan properti dengan harga yang ‘masih masuk akal’ dengan luas tanah yang ditawarkan.
Harga tanah di kawasan Pasarkemis saat ini berada pada kisaran Rp3,5 Juta per meter persegi. Harga ini jauh lebih rendah jika dibandingkan dengan tanah di kawasan Serpong, yang mencapai Rp15 Juta per meter persegi.
Namun bagi Anda yang tertarik membeli properti di kawasan ini, baik untuk dihuni maupun sebagai investasi, sebaiknya Anda bergegas. Pasalnya, kenaikan harga tanah di wilayah Pasarkemis cukup pesat. Dua tahun lalu harganya sekitar Rp2,4 Juta per meter persegi. Sekarang sudah berada pada kisaran Rp3,5 juta per meter persegi.
Perumahan
Tanggal
Luas Bangunan
Harga
Per meter persegi
Abira
Juli 2014
46M2
Rp590 Juta
Rp5,78 Juta
Abira
Okt 2015
46M2
Rp606 Juta
Rp7,15 Juta
Citra Raya
Nov 2015
37M2
Rp618 Juta
Rp8,24 Juta
Pesatnya kenaikan harga tanah di kawasan Pasarkemis berbanding lurus dengan harga unit di Suvarna Sutera. Berdasarkan data di atas, tipe Ava di cluster Abira mengalami kenaikan sekitar 3 persen per tahun. Kenaikan harga ini akan terus terjadi selama proses pembangunan unit maupun Suvarna Sutera itu sendiri.
Pihak pengembang juga menegaskan akan melakukan penyesuaian harga secara berkala dengan rata-rata kenaikan sekitar 3-5 persen.
Sebagai gambaran, unit di Citra Raya dengan luas tanah 75M2 dan luas bangunan 37M2 dengan dua kamar tidur dan satu kamar mandi dibandrol Rp618 Juta. Harga ini lebih tinggi daripada tipe Ava jika dilihat dari perbandingan harga dengan luas bangunan dan tanah.
Harga yang tinggi tersebut merupakan kompensasi dari kelengkapan fasilitas di kawasan hunian tersebut. Citra Raya saat ini telah mapan dengan bermacam fasilitas di dalamnya, seperti waterpark, rumah sakit, supermarket, dan mal yang akan dimulai pembangunannya pada 2016.
Tingginya harga unit di Citra Raya bisa menjadi gambaran prospek investasi unit-unit di Suvarna Sutera, terutama di cluster Abira.
Seperti Citra Raya, Abira Suvarna Sutera Kabupaten Tangerang akan berkembang menjadi kawasan terpadu dengan bermacam-macam fasilitas umum termasuk sekolah, pusat bisnis, perkantoran, mal dan lain-lain.
Detail Properti
Pembangunan Abira Suvarna Sutera Kabupaten Tangerang diawali dengan Suvarna Padi Golf Estate di bagian depan kawasan ini pada tahun 2012 lalu. Supercluster ini menjadi yang paling ‘elit’ di antara empat cluster dengan adanya padang golf dan danau di dalamnya.
Secara keseluruhan, Suvarna Sutera nantinya akan dilengkapi dengan beragam sarana seperti pendidikan, pasar modern, pusat bisnis, dan sarana olahraga seperti jalur sepeda, jogging track, serta sistem keamanan 24 jam.
Saat ini, Suvarna Padi merupakan satu-satunya supercluster yang siap huni. Sebagian besar kawasan Suvarna Sutera masih berupa lahan kosong, termasuk supercluster Suvarna Padma, letak cluster Abira.
Denah site plan klaster Abira di kawasan Suvarna Sutera
Supercluster terdekat yang siap huni adalah supercluster Suvarna Jati, yakni pada 2016 mendatang. Supercluster Suvarna Padma letaknya di bagian belakang Suvarna Sutera. Berdasarkan siteplan terbaru, Suvarna Padma ini hanya memuat dua cluster saja. Selain Abira, ada juga cluster Bianca.
Cluster Abira dilengkapi dengan fasilitas-fasilitas antara lain taman bermain anak, kolam renang anak, serta taman warga. Fasilitas kolam renang anak dan taman bermain anak menjadi sarana rekreasi yang praktis bagi para orang tua. Selain itu, adanya taman bermain membuat anak memiliki kesempatan bersosialisasi dengan sebayanya.
Unit-unit di Abira terdiri dari tiga tipe. Yang terbesar adalah tipe Aurum dengan luas bangunan 87M2 dan luas tanah 136M2. Berikutnya adalah tipe Azura dengan luas bangunan 72M2 dan luas tanah 119M2, serta yang terkecil adalah tipe Ava dengan luas bangunan 46M2 di atas tanah seluas 102M2.
Bila diperhatikan, luas tanah terkecil di Suvarna Sutera di atas 100M2. Luasan tersebut dianggap luas minimum untuk memenuhi kualitas hidup yang baik. Suvarna Sutera tampak berusaha menerapkan secara konsisten membangun rumah dengan wawasan kesehatan.
Hal ini terlihat dari tersedianya fasilitas umum berupa sport lounge, untuk mengolah raga para penghuni perumahan. Disini para penghuni bisa menikmati fasilitas olahraga seperti kolam renang dan juga jogging track.
Fasilitas sport lounge yang melengkapi kebutuhan berolahraga para penghuni klaster Abira
Selain mematok luas tanah minimum di atas 100M2, pengembang juga memastikan air tanah di lingkungannya tetap terjaga. Setiap unit dipastikan akan dialiri oleh air dari perusahaan air minum AETRA. Dengan demikian, penghuni tidak perlu menggali sumur mengambil air tanah.
Seperti kebanyakan desain rumah di Suvarna Sutera, desain tipe Ava di cluster Abira ini juga mengutamakan fungsi. Karena itu, konsep desainnya menganut konsep minimalis. Dari luar, konsep fasad tipe Ava nyaris tanpa aksen, kecuali sebidang dinding berbalut batu alam. Aksen sederhana ini membuat rumah terasa lebih hangat dan nyaman.
Aspek fungsional dalam desain rumah terlihat dari penggunaan jendela yang lebar. Dari luar, jendela besar di ruang tamu menimbulkan kesan luas dan jauh dari kesan sempit dan pengap.
Desain minimalis yang mengutamakan fungsi di tipe terkecil, Ava.Peruntukan lahan hijau sebesar 40 persen membuat penghuni leluasa melakukan pelebaran luas bangunan.
Interior tipe Ava, meski sederhana, tampaknya didesain dengan mengutamakan kenyamanan. Ruang tengah di unit ini berukuran 17M2 tanpa sekat. Ruangan ini bisa menghadirkan kesan luas saat penghuni melangkahkan kakinya ke dalam.
Dengan pemilihan perabotan dan penempatan yang tepat, ruangan ini bisa difungsikan sekaligus sebagai ruang tamu/ruang keluarga serta ruang makan sekaligus dapur. Jendela besar di bagian depan ruang tengah sejajar dengan jendela belakang. Penempatan ventilasi seperti ini membuat udara di ruangan bersirkulasi dengan lancar.
Pengalokasian ruangan untuk kamar tidur juga cukup baik sehingga penghuninya bisa beraktivitas dengan nyaman. Kamar tidur utama luasnya sekitar 9M2. Anda bisa menempatkan kamar tidur berukuran double serta lemari pakaian di dalamnya, namun tetap mendapatkan ruang gerak yang nyaman.
Begitu pula untuk kamar tidur kedua. Dengan luas 7,5M2, kamar tidur ini bisa menampung kamar tidur berukuran single beserta perabotan yang dibutuhkan tanpa mengganggu ruang gerak penghuninya saat berada di dalam kamar.
Satu-satunya kamar mandi yang terdapat di unit ini berukuran 3M2. Jika Anda jeli, Anda bisa membuat sekat untuk menciptakan area basah dan area kering. Dengan demikian, kamar mandi akan terasa nyaman dan rapi.
Ruang hijau yang tersisa di unit ini seluas 41,325M2 atau sekitar 40 persen dari total luas lahan. Ruang hijau ini berfungsi untuk menjaga kualitas udara dan lingkungan di sekitar rumah.
Fasad rumah tipe Azura yang dilengkapi oleh dinding minimalis dan atap beton.Tata ruang tipe Azura, fungsional dengan dua kamar tidur dan satu kamar pembantu.Fasad rumah tipe Aurum, di desain minimalis dengan nuansa warna putih dan abu-abuRumah tipe Aurum, lengkap dengan tiga kamar tidur dan dua kamar mandi.
Lokasi
Suvarna Sutera merupakan proyek kawasan terpadu terbaru dari Alam Sutera Group, yang sebelumnya sukses mengembangkan kawasan terpadu di Alam Sutera, Serpong, Tangerang, Banten. Kini, Alam Sutera adalah menjadi satu kawasan hunian elit sekaligus favorit di kawasan Tangerang Selatan. Meski harga tanahnya melambung tinggi namun tak menyurutkan minat konsumen.
Berjarak sekitar 17,5 km dari Alam Sutera, Pasarkemis Tangerang dipilih untuk mendirikan perumahan baru bernama Suvarna Sutera. Sebagai area perumahan yang terdiri dari empat supercluster, Suvarna Sutera dikembangkan di atas lahan seluas 900 hektar. Meski begitu, kawasan ini terbilang belum cukup berkembang. Fasilitas-fasilitas umum kelas menengah ke atas juga belum terlalu banyak tersedia.
Pasarkemis memang lebih dikenal sebagai kawasan industri. Namun belakangan sejumlah area pemukiman semakin memadati kawasan ini. Sesuai dengan namanya, ‘Suvarna’, yang berarti ‘Emas’, pengembang Alam Sutera Group melihat adanya peluang emas di Pasarkemis.
Semakin majunya kawasan Serpong membuat lahan yang tersedia semakin menipis, harga tanah pun melambung tinggi. Perkembangan di kawasan Serpong diperkirakan akan meluas hingga ke kawasan sekitarnya, termasuk Pasarkemis.
Hal ini dapat dilihat dari kenaikan harga tanah yang cukup pesat, dari Rp2,4 Juta per meter persegi menjadi Rp3,5 Juta per meter persegi dalam waktu dua tahun. Hampir 50 persen.
Prospek emas Suvarna Sutera di Pasarkemis juga didukung oleh pemilihan lokasi yang strategis, tepat di sebelah jalan tol Jakarta-Merak. Melalui tol ini, Anda bisa menuju ke sejumlah wilayah strategis lainnya seperti Karawaci, Gading Serpong, Alam Sutera, hingga Jakarta ke arah Timur serta kawasan industri seperti Cikupa, Tigaraksa, Serang, Rangkasbitung, hingga Merak ke arah Barat.
Menuju Lokasi: Kawasan hunian terbaru dari Alam Sutera ini terletak tak sampai 1km dari pintu tol Cikupa/Pasarkemis. Dari pintu tol ini menuju Jakarta Pusat, seperti Bundaran Hotel Indonesia, jaraknya sekitar 40km.
Tol Jakarta-Merak juga terhubung dengan tol lain seperti tol Jalur Lingkar Luar Jakarta/Jakarta Outer Ring Road (JORR) W2, yang membawa Anda ke kawasan bisnis di Jakarta Selatan seperti Pondok Indah dan TB Simatupang.
Nantinya, akses untuk keluar masuk tol di Suvarna Sutera akan semakin mudah karena pengembang sudah merencanakan pembangunan gerbang tol Suvarna Sutera, tepat berada di dalam kawasan hunian. Dengan demikian, penghuni tidak perlu mengantri dengan pengguna tol lain yang keluar di Pasarkemis.
Untuk saat ini, akses ke Suvarna Sutera dengan menggunakan kendaraan umum tidak cukup banyak tersedia. Namun, pengembang akan menyediakan shuttle bus bagi penghuni untuk menjangkau sejumlah tempat seperti Gading Serpong, Alam Sutera, hingga Jakarta. Kendaraan umum Suvarna Sutera ini melewati sejumlah halte Transjakarta untuk memudahkan Anda melanjutkan perjalanan ke tempat-tempat lain.
Suvarna Sutera juga akan menyediakan fasilitas shuttle bus dalam lingkungan. Anda nantinya bisa menggunakan angkutan umum ini untuk mengelilingi area Suvarna Sutera seluas 900 hektar.
Sementara itu Anda juga bisa bepergian dengan kereta api. Stasiun terdekat adalah Stasiun Tenjo, sekitar 20km dari hunian ini. Stasiun Tenjo merupakan stasiun kereta api yang bisa diakses dari Suvarna Sutera. Banyak penumpang yang turun di stasiun ini untuk menuju ke kawasan Jasinga, Tigaraksa, Sodong dan tak sedikit juga yang menuju ke arah Bunar, Leuwiliang, hingga Ciampea.
Ilustrasi bagian depan klaster Abira
Perumahan: Sebagai kawasan yang masih dalam proses pengembangan, Pasarkemis memang belum dilengkapi dengan banyak pilihan fasilitas umum. Akan tetapi, Anda bisa memanfaatkan kawasan-kawasan hunian terpadu terdekat yang memiliki fasilitas lebih lengkap.
Citra Raya di Cikupa menjadi kawasan terpadu paling dekat yang memiliki fasilitas umum kelas menengah ke atas. berjarak sekitar 4,5km dari Suvarna Sutera. Di kawasan hunian ini terdapat swalayan Giant Ekstra, yang bisa Anda manfaatkan untuk memenuhi kebutuhan harian Anda.
Giant Ekstra merupakan jenis terbesar dari waralaba Giant. Selain menyediakan kebutuhan sehari-hari seperti bahan makanan, sabun, dan kosmetik, Giant Ekstra juga menjual perangkat elektronik seperti penanak nasi elektrik, televisi, hingga home theater.
Untuk kebutuhan medis terdekat, Anda bisa menjangkau beberapa rumah sakit seperti Ciputra Hospital. Rumah sakit kelas menengah ke atas ini menyediakan layanan spesialis yang cukup lengkap seperti kandungan, ibu dan anak, jantung, serta layanan diagnosa seperti MRI dan ruang bedah. Dari perumahan ke rumah sakit, jaraknya sekitar 6,5 kilometer atau menyita waktu tempuh sekitar 15 menit jika lalu lintas lancar.
Rumah sakit lain yang bisa dituju oleh penghuni Suvarna Sutera adalah Siloam Hospital di Lippo Village, Karawaci. Jaraknya sekitar 16 kilometer dari hunian. Beberapa layanan spesialis di rumah sakit ini beroperasi hingga pukul 24.00 WIB pada hari Senin-Jumat. Layanan ini mencakup spesialis kebidanan dan kandungan, spesialis bedah umum, spesialis syaraf serta layanan diagnosa seperti laboratorium dan radiologi.
Dengan begitu, pasien tidak perlu dirujuk ke Unit Gawat Darurat (UGD) terlebih dahulu saat berobat di luar jam kerja. Rumah sakit ini telah mendapatkan akreditasi dari tiga negara yakni Amerika Serikat, Indonesia, dan Australia.
Selain rumah sakit, di area Karawaci juga terdapat beberapa sekolah yang bisa Anda pilih sebagai pusat pendidikan. Salah satunya adalah sekolah Islamic Village. Islamic Village terbagi dalam dua kategori, sekolah Mandiri dan Sekolah Berstandar Internasional (SBI).
Para siswa di SBI Islamic Village diajarkan dua bahasa asing sekaligus yakni Bahasa Inggris dan Bahasa Arab. Masing-masing pengajar bahasa asing menggunakan bahasa yang diajarkannya sebagai bahasa Ibu (native speaker).
Sekolah Islam ini memiliki dua kategori, yakni Mandiri dan Sekolah Berstandar Internasional (SBI). Sesuai namanya, sekolah berstandar internasional menerapkan sistem belajar dwibahasa plus bahasa Arab.
Jika Anda ingin sekolah dengan prestise tinggi, Sekolah Pelita Harapan di Karawaci bisa menjadi pilihan. Di sini, biaya sekolah dibayar dalam bentuk Dolar AS. Untuk SD, misalnya, Anda harus menyediakan biaya kurang lebih 6000 Dolar AS (Rp81 Juta) untuk enam tahun dan biaya per term sekitar 1400 Dolar AS (Rp19 juta). Ini belum termasuk biaya buku dan biaya pendaftaran.
Kompensasinya, anak-anak Anda akan diajar dengan kurikulum internasional berstandar tinggi dengan tenaga pengajar dari Amerika Serikat. Sekolah ini juga mengadakan kegiatan ekstrakurikuler yang tak kalah eksklusif, seperti berkuda, contohnya. SPH bersebelahan dengan Universitas Pelita Harapan.
Pilihan sekolah lain terdapat di Gading Serpong, yang berjarak sekitar 18km dari Suvarna Sutera. Di sini terdapat Sekolah Katolik Penabur Gading Serpong, dan Sekolah Terpadu Pahoa.
Di Pahoa, anak Anda akan belajar dua bahasa asing sekaligus, yakni Bahasa Inggris dan Bahasa Mandarin. Bahasa ini adalah bahasa internasional yang paling banyak digunakan di dunia. Masing-masing bahasa akan diajarkan oleh native speaker.
Sekolah ini juga memiliki beragam fasilitas mulai teater terbuka hingga kolam renang. Pahoa kental dengan nilai-nilai Tionghoa. Meski demikian, sekolah ini menerapkan ajaran agama yang sesuai dengan agama yang dianut para siswanya.
Anda tidak akan menemukan mal, apalagi supermal di Pasarkemis. Tetapi tinggal di Suvarna Sutera tak lantas membuat Anda tak bisa memuaskan hobi shopping Anda.
Tinggal pilih, ada Supermall Karawaci, yang terdekat dari Suvarna Sutera, Summarecon Mal Serpong di Gading Serpong, yang memiliki tiga pusat jajanan sekaligus, atau Mall @ Alam Sutera, salah satu mal terbesar dengan hampir 200 gerai terkenal mulai dari makanan, fashion, kebutuhan rumah tangga, dan lain-lain.
Berbelanja lengkap di Summarecon Mal Serpong (Foto: Summarecon.com)
Di Summarecon, Anda bisa memilih bersantap di Food Temptation, yang berupa foodcourt di dalam mal. Atau Anda bisa ke Salsa Food City, yang menjajakan banyak makanan tradisional seperti sea food, sate madura, hingga soto mie bogor.
Pilihan lain yang lebih ‘gaul’ adalah Downtown Walk. Ini tempat makan favorit kaum muda. Letaknya di bagian teras mal dengan sejumlah pilihan gerai makanan dalam dan luar negeri. Ada The Barrel, yang menyediakan minuman beralkohol, Kenny Rogers’ Roaster, yang menyajikan ayam panggang khas AS, maupun Mujigae dengan citarasa Jepang.
Anda juga bisa menikmati pertunjukan live music setiap akhir pekan sejak petang hingga tengah malam di sini.
Mall @ Alam Sutera tak hanya menawarkan ratusan pilihan gerai ternama, tetapi juga menyediakan fasilitas kereta bayi. Mall @ Alam Sutera juga menyediakan kursi roda serta jalur khusus bagi kaum difabel.
Ringkasan
Pasarkemis, Kabupaten Tangerang, belum terlalu populer untuk hunian dengan target pasar menengah ke atas. Namun, melihat perkembangan di kawasan Tangerang, properti-properti kelas menengah ke atas mulai dilirik, termasuk properti hunian di Suvarna Sutera.
Nama besar Alam Sutera sebagai pengembang rupanya menjadi faktor utama yang meyakinkan konsumen untuk menjatuhkan pilihannya di kawasan terpadu Suvarna Sutera. Faktor lainnya adalah letaknya yang berdekatan dengan tol sehingga penghuni bisa bepergian ke manapun dengan mudah.
Target pasar cluster Bianca adalah para pekerja di kawasan Tangerang dan Jakarta Barat. Namun tak sedikit pula yang membelinya sebagai bentuk investasi. Keputusan tersebut tak salah.
Harga tanah di Pasarkemis meningkat sekitar 23 persen per tahun. Selain itu, Kabupaten Tangerang juga tengah giat mengembangkan daerahnya dengan membangun sejumlah infrastruktur, seperti jalan tol.
Melihat rencana pembangunan jangka panjang yang dibuat oleh Suvarna Sutera serta pemerintah setempat, unit-unit di kawasan hunian terpadu ini memiliki prospek investasi yang sangat panjang, bahkan hingga 20 tahun ke depan.
