Semarang terus mencuri perhatian para peminat properti di Jawa Tengah. Menurut RIPMI Q4 2022, indeks harga dan suplai properti di Semarang sedang bertumbuh cukup pesat. Lalu, bagaimana prospek properti di Semarang dalam beberapa tahun mendatang?
Perkembangan pasar properti di Semarang tidak lepas dari situasi Jawa Tengah secara keseluruhan. Terlebih, Semarang adalah ibu kota provinsi yang turut menopang perekonomian Jawa Tengah.
Memasuki kuartal keempat tahun 2022, pasar properti di Jawa Tengah mulai mengalami penurunan harga secara kuartalan, walaupun secara tahunan masih terlihat sedikit meningkat.
Indeks harga properti di Jawa Tengah secara umum hanya mampu bertahan di angka 104,4 pada Q4 2022. Posisi ini lebih rendah alias turun sebesar -0,6 persen dibanding Q3 2022 yang menorehkan angka 105,1 (QoQ). Beruntungnya, indeks harga tetap terkerek naik sebesar 1,4 persen dari posisi 103,0 pada Q4 2021 (YoY).
Penurunan harga juga terlihat cukup jelas pada segmen rumah tapak, meski masih sangat tipis. Pada Q4 2022, indeks harga meraih angka 106,5, lebih rendah dibanding kuartal sebelumnya yang berada di angka 107,2. Alhasil, indeks harga terkoreksi sebesar -0,6 persen secara kuartalan. Walau demikian, indeks masih bertumbuh sebesar 1,7 persen secara tahunan dari posisi 104,7 pada kuartal yang sama tahun 2021.
Di saat yang sama, segmen apartemen mengalami peningkatan harga secara kuartalan. Indeks harga menempati posisi 101,0 pada Q4 2022 atau naik 1,3 persen dari posisi 99,8 pada kuartal sebelumnya. Namun, indeks ini tetap mencatat penyusutan sebesar -3,1 persen jika dibandingkan dengan Q4 2021 yang menduduki posisi 104,2.
Meski saling memengaruhi, ternyata situasi pasar properti di Semarang jauh lebih baik ketimbang Jawa Tengah secara keseluruhan.
Secara umum, indeks harga properti di Semarang mengalami pertumbuhan yang signifikan. Kenaikan harga muncul dalam perhitungan kuartalan maupun kuartalan, meski tidak terjadi pada semua segmen.
Pada kuartal keempat tahun 2022, indeks harga mencapai angka 114,7 atau naik sebesar 2,6 persen secara QoQ. Pasalnya, pada Q3 2022, indeks hanya mampu meraih angka 111,8. Sedangkan secara YoY, indeks mampu terkerek naik hingga 7,3 persen dibandingkan dengan posisinya pada Q4 2021 di angka 106,8.
Tren serupa juga tercatat pada segmen rumah tapak yang mengalami kenaikan indeks secara QoQ dan YoY. Indeks ini meningkat 3,2 persen, dari posisi 116,3 pada Q3 2022 ke posisi 120,1 pada Q4 2022. Dibandingkan Q4 2021, indeks ini bertumbuh hingga 8,0 persen.
Apartemen tampaknya mengalami situasi yang berbeda. Secara kuartalan, indeks harga apartemen hanya meningkat 0,1 persen, dari posisi 98,2 pada Q3 2022 ke posisi 98,3 pada Q4 2022. Selama setahun terakhir, indeks harga justru terkoreksi sebesar -2,7 persen akibat tingginya capaian pada Q4 2021, yakni di angka 101,1.
Perkembangan harga yang berbeda dengan Jawa Tengah ini mungkin didorong oleh faktor pandemi dan pembangunan infrastruktur yang pesat di wilayah Semarang.
Sebagai kota metropolitan, Semarang kembali banyak diminati usai kebijakan WFH atau bekerja dari rumah dicabut. Pasalnya, banyak pekerja yang terpaksa pindah lagi ke Semarang setelah sempat tinggal di kampung halaman selama masa pandemi. Alhasil, pasar properti di Semarang kembali ramai oleh konsumen.
Selain itu. banyak infrastruktur baru yang digenjot untuk melengkapi kebutuhan fasilitas di Semarang, seperti Jalan Tol Semarang-Demak, Sistem Pengelolaan Air Limbah Domestik Terpusat (SPALD-T), dan BRT Dedicated Lane. Dengan begitu, Semarang akan menjadi semakin menarik di mata para peminat properti dalam beberapa tahun ke depan.
Beralih ke sisi suplai, tercatat perkembangan yang cukup menarik, meski tidak mampu melampaui pertumbuhan harga properti di Semarang.
Indeks suplai menempati posisi 269,0 pada kuartal keempat tahun 2022. Alhasil, indeks ini tercatat meningkat sebesar 0,5 persen dibanding Q3 2022 dan mengalami pertumbuhan tahunan sebesar 14,2 persen dibanding Q4 2021.
Untuk segmen rumah tapak, indeks suplainya bertumbuh sebesar 0,6 persen secara kuartalan, dari posisi 272,2 pada Q3 2022 ke posisi 278,8 pada Q4 2022. Dalam periode tahunan, indeks ini tercatat meningkat sebesar 14,6 persen dari posisi 243,2 pada Q4 2021.
Lain halnya dengan suplai apartemen, indeksnya justru menurun secara kuartalan sebesar -2,3 persen karena hanya mampu bertahan di posisi 103,9 pada Q4 2022. Segmen ini juga melemah secara tahunan sebesar -1,8 persen.
Meski potensinya tampak sangat menguntungkan dari sisi suplai dan harga, saat ini Semarang sedang mencatat penurunan permintaan yang cukup besar. Hal tersebut wajar terjadi karena indeks harga properti di Semarang tengah bertumbuh dengan cepat.
Secara keseluruhan, indeks permintaan menempati posisi 59,7 pada Q4 2022 atau turun sebesar 24,0 persen dibanding kuartal sebelumnya yang berada di posisi 78,6. Indeks ini juga tercatat melemah sebesar -18,6 persen jika dibandingkan dengan capaian pada kuartal yang sama di tahun sebelumnya.
Indeks demand rumah tapak ikut terkoreksi sebesar -22,9 persen secara kuartalan lantaran hanya mampu meraih angka 59,4 pada Q4 2022. Sedangkan secara tahunan, indeks ini mencetak penurunan sebesar -19,6 persen.
Sementara itu, indeks permintaan apartemen mencatat penurunan kuartalan yang jauh lebih besar, yakni mencapai -44,9 persen, setelah meraih posisi 72,1. Namun, indeks ini justru bertumbuh sebesar 25,6 persen secara tahunan. Hal ini disebabkan oleh rendahnya permintaan pada Q4 2021 yang hanya mampu menorehkan angka 57,4.
Surutnya demand mungkin lebih banyak dipengaruhi oleh siklus properti tahunan, yakni ketika konsumen lebih sedikit menghabiskan uang di akhir tahun. Dengan begitu, potensi properti di Semarang pada awal tahun 2023 mungkin akan kembali meningkat.
Apalagi di masa depan, banyak infrastruktur baru yang bakal menarik konsumen untuk melirik kota ini. Melihat prospek yang menarik dari pasar properti di Semarang, berikut 5 rekomendasi properti di Semarang berdasarkan kisaran harganya.
1. Rekomendasi Rumah di Semarang Harga di Bawah Rp300 Juta:
Untuk kisaran kurang dari Rp300 juta, banyak ditawarkan rumah dengan luas bervariasi, tergantung pada lokasi. Di pusat kota, sejumlah pengembang menawarkan rumah seluas 28 meter persegi di kisaran ini. Sementara di pinggiran Semarang, lebih banyak rumah tipe 41 hingga tipe 60.
2. Rekomendasi Rumah di Semarang Harga Rp300 Juta Hingga Rp500 Juta:
Hunian di lokasi yang agak strategis mulai bisa dimiliki dengan budget sekitar Rp300-500 juta. Meski tidak ada fasilitas khusus perumahan, namun kebanyakan berlokasi dengan fasilitas publik yang mumpuni.
3. Rekomendasi Rumah di Semarang Harga Rp500 Juta Hingga Rp800 Juta:
Rumah-rumah yang berlokasi dekat dengan kampus populer di Semarang bisa dimiliki dengan menyiapkan budget sekitar Rp500-800 jutaan. Ada pula rumah-rumah yang ikonik di sekitar Tol Jatingaleh-Krapyak.
4. Rekomendasi Rumah di Semarang Harga Rp800 Juta Hingga Rp1 Miliar:
Mendekati kisaran Rp1 miliar, luas rumah yang ditawarkan bisa mencapai 170 meter persegi. Hunian yang umumnya dibangun dua lantai ini menawarkan hingga empat kamar tidur dan tiga kamar mandi.
5. Rekomendasi Rumah di Semarang Harga di Atas Rp1 Miliar:
Rumah berklaster dan mewah lebih banyak ditawarkan di atas harga Rp1 miliar. Banyak hunian yang menawarkan fasilitas lengkap dan pemandangan yang indah di kisaran harga ini, disertai dengan pengamanan yang jauh lebih ketat.
Jadi mau cari rumah, ruko, apartemen, atau investasi properti? Pahami potensi wilayahnya mulai dari fasilitas, infrastruktur, hingga pergerakan tren harganya lewat AreaInsider.
Hanya Rumah247.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah
