Pandemi COVID-19 di Indonesia berdampak besar terhadap pasar properti, termasuk menggeser pola perilaku konsumen di kota-kota besar. Di Jabodetabek, terutama untuk pasar rumah dan apartemen di Jakarta Pusat, menjadi salah satu wilayah yang paling merasakan efek wabah ini.
Jakarta Pusat yang sangat strategis, tepat di tengah-tengah Jabodetabek, tidak lagi menjadi favorit konsumen properti. Bahkan, berada di posisi terbawah untuk provinsi DKI Jakarta.
Wilayah Jakarta Pusat hanya disasar oleh 4 persen pencarian properti di Rumah247.com pada kuartal pertama (Q1) 2021. Angka ini cukup timpang jika dibandingkan dengan Jakarta Utara (7 persen), Jakarta Barat (10 persen), Jakarta Timur (11 persen), dan Jakarta Selatan (24 persen).
Situasi ini berakibat pada turunnya harga properti di Jakarta Pusat, berimbas pada harga rumah dan apartemen di Jakarta Pusat.
Indeks Harga Properti Gabungan, Rumah Dan Apartemen Di Jakarta Pusat
Rumah247.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) 2021 mencatat penurunan dalam indeks harga properti gabungan dan harga apartemen di Jakarta Pusat sudah mulai terjadi sejak kuartal kedua 2020, yakni sebesar 2,2 persen dan 4,7 persen secara kuartalan (quarter-on-quarter/QoQ). Sementara harga rumah tapak di Jakarta Pusat tetap naik sebesar 7 persen pada kuartal kedua 2020 dibanding kuartal sebelumnya (QoQ).
Meski indeks harga properti gabungan dan rumah tapak di Jakarta Pusat sempat naik 4,9 persen dan 2 persen secara kuartalan pada Q3 2020, penurunan tetap terjadi pada kuartal selanjutnya. Bahkan, penyusutan harga terjadi secara serempak selama dua kuartal berturut-turut.
Indeks harga properti gabungan di Jakarta Pusat paling parah turun sebesar 2,6 persen pada Q4 2020 dibanding kuartal sebelumnya. Begitu juga dengan harga apartemen di Jakarta Pusat, penurunan terbesar selama pandemi COVID-19 terjadi pada Q4 2020, yakni mencapai 5,5 persen secara kuartalan. Sedangkan, harga rumah tapak di Jakarta Pusat turun 2,4 persen dua kuartal berturut-turut dibanding kuartal sebelumnya.
Adapun secara tahunan (year-on-year/YoY), indeks harga properti gabungan di Jakarta Pusat hanya turun pada kuartal pertama 2021 sebesar 1,6 persen. Sementara harga rumah tapak di Jakarta Pusat masih naik 4,2 persen dan harga apartemen di Jakarta Pusat turun hingga 12,4 persen dibanding kuartal yang sama pada tahun sebelumnya.
Penurunan serempak ini menunjukkan efek pandemi COVID-19 tidak hanya dirasakan oleh segmen apartemen, tetapi juga rumah tapak. Kendati demikian, harga rumah tapak di Jakarta Pusat cenderung turun lebih perlahan ketimbang harga apartemen.
Walaupun terjadi penurunan yang cukup tajam, suplai properti di Jakarta Pusat masih terus mengalami peningkatan, khususnya untuk segmen rumah tapak.
Indeks Suplai Properti Gabungan, Rumah Dan Apartemen Di Jakarta Pusat
Indeks suplai properti gabungan di Jakarta Pusat tercatat terus mengalami kenaikan sejak kuartal kedua 2020 berdasarkan Rumah247.com Indonesia Property Market Index (RIPMI). Peningkatan suplai tertinggi terjadi pada kuartal kedua 2020, yakni sebesar 20,8 persen secara kuartalan.
Sementara indeks suplai rumah tapak di Jakarta Pusat mengalami kenaikan terbesar pada kuartal pertama 2021, yakni mencapai 31,1 persen dibanding kuartal sebelumnya.
Tren berbeda dirasakan suplai apartemen di Jakarta Pusat. Puncak kenaikan suplai justru terjadi pada Q4 2020 dengan peningkatan sebesar 10,9 persen secara kuartalan, namun kemudian turun 3,6 persen secara kuartalan pada Q1 2021.
Dengan demikian, pasar properti di Jakarta Pusat kini sudah memasuki buyer’s market atau masa ketika suplai sudah terlalu tinggi namun animo konsumen sudah menurun. Alhasil, terjadi oversupply dan banyak properti yang sulit dijual. Harga pun turun drastis.
Harga rumah tapak di Jakarta Pusat mengalami penurunan secara konstan ketika suplai terus meningkat secara eksponensial. Sementara harga apartemen di Jakarta Pusat sempat terjun bebas pada kuartal keempat 2020 karena terjadi peningkatan suplai yang cukup besar. Akan tetapi, penyusutan harga apartemen di Jakarta Pusat mulai melandai pada kuartal selanjutnya setelah suplai apartemen mulai ditekan. Pengurangan suplai kemungkinan dilakukan untuk menghindari kerugian lebih parah di masa mendatang.
Situasi ini bisa menjadi peluang bagi sejumlah konsumen yang ingin ‘melawan arus’ demi mendapatkan hunian murah nan strategis di Jakarta Pusat.
Konsumen properti umumnya di masa pandemi COVID-19 cenderung memilih wilayah pinggiran yang memiliki kualitas lingkungan lebih baik dari pusat kota. Apalagi kini banyak pekerjaan yang bisa dilakukan dari jarak jauh alias work from home (WFH). Ulang-alik ke kantor tidak lagi menjadi pilihan bagi sebagian penduduk Jakarta.
Akibatnya, Jakarta Pusat cenderung ditinggalkan. Kawasan pinggiran Jabodetabek yang kini memiliki konektivitas jalan tol maupun transportasi publik dengan Jakarta, disertai fasilitas publik yang mumpuni, sekarang menjadi pilihan menarik bagi kebanyakan konsumen properti.
Namun, tidak semua konsumen properti memiliki kelebihan bujet untuk bersaing memerebutkan hunian idaman di wilayah Tangerang, Bogor, ataupun Bekasi.
Turunnya harga properti di Jakarta Pusat bisa menjadi peluang bagi sebagian masyarakat Jabodetabek, khususnya untuk mereka yang ingin menekan ongkos ulang-alik alias commuting. Apalagi kawasan di tengah kota cenderung memiliki fasilitas publik yang lebih lengkap ketimbang di pinggiran.
Meski penyusutan harganya belum separah Jakarta Barat, kondisi buyer’s market di dalam pasar properti Jakarta Pusat tetap menjadi kesempatan bagus bagi mereka yang ingin memiliki hunian strategis di tengah-tengah kota dengan berbagai kelebihannya.
Jadi mau cari rumah, ruko, apartemen, atau investasi properti? Pahami potensi wilayahnya mulai dari fasilitas, infrastruktur, hingga pergerakan tren harganya lewat AreaInsider.
Hanya Rumah247.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah
