Jawa Tengah ternyata tetap dianggap punya pasar potensial di tengah isu resesi 2023. Suplai properti di Jawa Tengah terus bertumbuh, meski harga terlihat sedikit turun pada Q4 2022. Lantas, seperti apa potensi pasar rumah dan apartemen di Jawa Tengah saat ini?
Properti di Jawa Tengah tampaknya masih terus berkembang mengikuti potensi yang ditangkap oleh para pengembang. Potensi tersebut terlihat dari tingginya suplai pada akhir tahun 2022. Kenaikan suplai tercatat di semua segmen, baik rumah tapak maupun apartemen.
Pada kuartal keempat tahun 2022, suplai properti di Jawa Tengah secara keseluruhan menempati indeks 296,7 atau naik sebesar 1,6 persen dibanding kuartal sebelumnya yang menduduki posisi 291,9 (QoQ). Dibanding kuartal yang sama di tahun 2023, indeks ini juga meningkat sebesar 10,9 persen dari posisi 267,6 (YoY).
Segmen rumah tapak mengalami pertumbuhan suplai sebesar 1,6 persen secara kuartalan, dari posisi 280,4 pada Q3 2022 ke posisi 285,0 pada Q4 2022. Adapun secara tahunan atau YoY, indeks suplai rumah tapak terdongkrak hingga 11,1 persen dibanding Q4 2021 yang menorehkan angka 256,7.
Sementara itu, situasi suplai apartemen sedang tidak sebaik apartemen. Indeks suplai hanya mampu menorehkan peningkatan sebesar 2,0 persen secara QoQ usai menduduki angka 131,1 pada Q4 2022. Dalam periode tahunan, suplai apartemen cenderung stagnan.
Beralih ke sisi harga, properti di Jawa Tengah saat ini mulai mengalami penurunan tipis secara kuartalan, walaupun secara tahunan masih tampak bertumbuh.
Indeks harga properti di Jawa Tengah secara umum hanya mampu bertahan di angka 104,4 pada Q4 2022. Posisi ini lebih rendah 0,6 persen dibanding Q3 2022 yang menorehkan angka 105,1. Beruntungnya, indeks harga tetap terkerek naik sebesar 1,4 persen dari posisi 103,0 pada Q4 2021.
Jika ditilik lebih jauh, segmen rumah tapak juga mengalami penurunan harga. Pada kuartal keempat tahun 2022, indeks harga meraih angka 106,5, turun tipis dibanding kuartal sebelumnya yang berada di angka 107,2. Alhasil, indeks harga rumah tapak di Jawa Tengah turut terkoreksi sebesar -0,6 persen secara kuartalan. Walau demikian, indeks masih bertumbuh sebesar 1,7 persen secara tahunan.
Lain halnya dengan segmen apartemen yang justru mengalami peningkatan harga secara kuartalan. Indeks harga menempati posisi 101,0 pada Q4 2022 atau naik 1,3 persen dari posisi 99,8 pada kuartal sebelumnya. Namun, indeks ini tetap mencatat penyusutan sebesar -3,1 persen jika dibandingkan dengan Q4 2021 yang menduduki posisi 104,2.
Penurunan harga properti di Jawa Tengah tampaknya didorong oleh situasi pascapandemi yang kian membaik.
Di awal masa pandemi, banyak perantauan dari Jawa Tengah yang pindah ke kampung halamannya akibat kebijakan WFH atau bekerja di rumah. Di saat yang sama, Jawa Tengah menjadi incaran banyak konsumen properti lain karena ingin punya tempat tinggal yang lebih tenang, asri, serta biaya hidupnya tidak begitu mahal. Alhasil, harga properti di Jawa Tengah bertahan di posisi yang cukup tinggi selama pandemi.
Saat memasuki tahun 2022, mulai banyak pekerja yang diwajibkan untuk kembali bekerja di kantor. Hal tersebut akhirnya perlahan menciptakan arus balik dan mengurangi jumlah peminat properti di Jawa Tengah.
Walau mengurangi prospek investasi, menurunnya harga properti di Jawa Tengah dapat menjadi potensi yang menarik bagi pemburu rumah pertama, terutama bagi pasangan baru. Pasalnya, harga rumah yang ditawarkan akan semakin terjangkau.
Meski tampak cukup potensial dari sisi harga dan suplai, properti di Jawa Tengah saat ini sedang mengalami penurunan permintaan yang cukup signifikan. Menurut infogram di atas, permintaan sedang menyusut di semua segmen, baik secara QoQ maupun YoY.
Secara kolektif, penyusutan permintaan mencapai -18,8 persen dalam periode QoQ dan -17,0 persen secara YoY. Hal ini disebabkan raihan indeks permintaan pada Q4 2022 hanya sebesar 65,1, lebih rendah dibanding empat kuartal ke belakang yang mampu menorehkan angka di atas 75.
Dari segmen rumah tapak, indeks demand tampak terkoreksi -17,8 persen secara QoQ usai menempati angka 65,0 pada kuartal keempat tahun 2022. Sedangkan selama setahun terakhir, indeks permintaan rumah tapak turun -17,5 persen.
Di sisi lain, apartemen mengalami perubahan permintaan yang lebih fluktuatif ketimbang apartemen. Di awal tahun 2022, indeks permintaan apartemen hanya berada di kisaran angka 60. Indeks ini sempat bertumbuh cepat pada kuartal ketiga tahun 2022 hingga mencapai angka 129,9, kemudian menyusut lagi ke posisi 69,1 pada kuartal keempat tahun 2022. Alhasil, indeks demand menurun -46,8 persen secara kuartalan, namun bertumbuh secara YoY sebesar 11,7 persen.
Melihat prospek yang menarik dari pasar properti di Jawa Tengah, berikut 5 rekomendasi properti di Jawa Tengah berdasarkan harganya.
1. Rekomendasi Properti di Jawa Tengah Harga di Bawah Rp300 Juta:
Di kisaran harga Rp300 juta, banyak ditawarkan lahan-lahan siap bangun di pinggiran Kota Semarang. Tersedia pula pilihan rumah di sekitar Prambanan dan Borobudur yang cukup mudah diakses karena dilintasi oleh jalur Jogja-Solo dan Jogja-Magelang.
2. Rekomendasi Properti di Jawa Tengah Harga Rp300 Juta Hingga Rp500 Juta:
Bagi yang ingin memiliki hunian strategis dengan harga terjangkau, properti di kisaran ini tampaknya cukup menarik. Meski masih berada di pinggiran kota, umumnya lokasi yang ditawarkan merupakan pintu masuk menuju kota besar sehingga akses transportasi jauh lebih mudah, seperti Ngaliyan di Semarang dan Kartasura di Solo.
3. Rekomendasi Properti di Jawa Tengah Harga Rp500 Juta Hingga Rp800 Juta:
Hunian yang berada dekat dengan perguruan tinggi favorit kebanyakan ditawarkan di kisaran Rp500-800 juta. Tidak sedikit juga opsi rumah-rumah villa dan hunian strategis di dekat gerbang tol yang cukup menarik untuk dimiliki.
4. Rekomendasi Properti di Jawa Tengah Harga Rp800 Juta Hingga Rp1 Miliar:
Beragam hunian mewah di Jawa Tengah dibanderol dengan harga kurang dari Rp1 miliar saja. Masing-masing punya 3-4 kamar tidur dan 2-3 kamar mandi yang sangat cocok untuk ditinggali oleh keluarga besar.
5. Rekomendasi Apartemen di Jawa Tengah Harga di Atas Rp1 Miliar:
Properti di pusat-pusat kota besar di Jawa Tengah kini nilainya sudah mencapai lebih dari Rp1 miliar. Walau terkesan sangat mahal, hunian yang ditawarkan cukup sepadan karena tidak begitu sempit serta rata-rata memiliki lima kamar tidur.
Jadi mau cari rumah, ruko, apartemen, atau investasi properti? Pahami potensi wilayahnya mulai dari fasilitas, infrastruktur, hingga pergerakan tren harganya lewat AreaInsider.
Hanya Rumah247.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah
